Elektrische keuring bij verkoop: verplicht volgens het AREI

Kort antwoord: is een keuring verplicht?

Ja. Bij de verkoop van een woning, appartement of andere wooneenheid in België is een elektrische keuring bij verkoop verplicht volgens het AREI. Concreet betekent dit dat er een geldig keuringsverslag van de elektrische installatie moet bestaan op het ogenblik dat de verkoop wordt gesloten. Het verslag moet aanwezig zijn bij de notariële akte en wordt overgedragen aan de koper.

De keuring zelf wordt uitgevoerd door een erkend keuringsorganisme, zoals Vinçotte, BTV of ACEG. De keurder controleert de installatie en levert een verslag af dat ofwel gunstig (conform) ofwel ongunstig (afgekeurd) is. Belangrijk om meteen mee te geven: een afgekeurde installatie verhindert de verkoop niet. De woning mag verkocht worden, maar de inbreuken moeten nadien worden rechtgezet, en die verplichting kan in de regel aan de koper worden overgedragen.

In de rest van dit artikel werken we elk van die elementen uit: het toepassingsgebied, het verloop van de keuring, de betekenis van het verslag, de termijn van doorgaans 18 maanden bij een afgekeurde installatie, de bijzondere regels voor heel oude installaties en de kostprijs. Omdat de regelgeving in detail technisch is en kan wijzigen, hedgen we de juridische specifics bewust en verwijzen we voor de exacte regels naar de officiële bron, de FOD Economie.

Wanneer is de keuring verplicht?

Bij de verkoop van een wooneenheid is een keuring van de elektrische installatie verplicht volgens het AREI. Het gaat dan om de overdracht van een woning, een appartement of een ander deel van een gebouw dat als woongelegenheid wordt gebruikt. Zodra zo'n wooneenheid van eigenaar verandert via verkoop, moet er een keuringsverslag voorliggen.

De achterliggende logica is eenvoudig: de wetgever wil dat de koper weet in welke staat de elektrische installatie verkeert. Elektriciteit is een verborgen gebrek bij uitstek. Je ziet aan een woning niet of de aarding deugt, of de installatie correct beveiligd is, of er nog onveilige, niet-genormeerde leidingen achter de muren zitten. Door de keuring verplicht te maken, krijgt elke koper een objectief beeld vóór hij of zij tekent.

De verplichting speelt doorgaans in deze situaties:

• Verkoop aan een natuurlijke persoon: de klassieke situatie waarin een woning of appartement van eigenaar verandert. Hier is het keuringsverslag verplicht en kan de herstelverplichting bij een afkeuring doorgaans aan de koper worden overgedragen.
• Oude én nieuwe installaties: de leeftijd van de installatie speelt geen rol voor de vraag óf er gekeurd moet worden. Ook een recent geplaatste installatie met een geldig keuringsverslag valt onder de verkoopregels.
• Ook installaties van vóór oktober 1981: sinds 2023 geldt de keuringsplicht bij verkoop doorgaans ook voor zeer oude installaties. Hierop komen we verderop terug.

Er bestaan situaties waarin de regels net iets anders liggen, bijvoorbeeld bij schenking, erfenis of bepaalde overdrachten tussen vennootschappen, en de manier waarop de herstelverplichting wordt geregeld kan dan verschillen. Omdat die gevallen technisch zijn en de regels kunnen evolueren, geven we ze hier niet als absolute waarheid. Ga voor jouw concrete situatie altijd te rade bij je notaris en bij de FOD Economie, die de AREI-bepalingen beheert.

Hoe verloopt een elektrische keuring?

De keuring wordt uitgevoerd door een erkend keuringsorganisme. In België zijn dat onder meer Vinçotte, BTV (Bureau voor Technische Veiligheid) en ACEG, naast andere erkende organismen. Je kiest zelf welk organisme je inschakelt; je vraagt een afspraak aan en een keurder komt ter plaatse de installatie nakijken. De keurder is onafhankelijk en mag de installatie alleen beoordelen, niet herstellen.

Een keuring bij verkoop verloopt doorgaans in deze stappen:

• Afspraak en voorbereiding. Je contacteert een erkend keuringsorganisme en plant een bezoek in. Zorg dat de keurder vlot bij de zekeringkast (de groepenkast) en bij de installatie kan, en leg het ééndraadschema en het situatieschema klaar als je die hebt.
• Visuele en technische controle. De keurder controleert onder meer de aarding, de differentieelschakelaars (verliesstroomschakelaars), de zekeringen, de opbouw van de groepenkast en de algemene veiligheid van de installatie. Hij voert ook metingen uit, bijvoorbeeld van de aardingsweerstand en de isolatieweerstand.
• Verslag. Na de controle bezorgt de keurder een verslag. Daarin staat of de installatie conform is of niet, en bij een afkeuring een lijst van de vastgestelde inbreuken. Dat verslag is het document dat je bij de verkoop nodig hebt.

Een keuringsbezoek voor een doorsnee woning duurt vaak ongeveer een tot anderhalf uur, afhankelijk van de grootte en de complexiteit van de installatie. De keurder hangt geen oordeel op aan de esthetiek of de ouderdom op zich, maar toetst de installatie aan de veiligheidsvereisten van het AREI. Een nette, goed gedocumenteerde installatie maakt zijn werk eenvoudiger en verlaagt de kans op discussie over wat hij wel of niet kon controleren.

Conform of afgekeurd: wat zegt het verslag?

Het keuringsverslag is het kerndocument van de hele procedure. Het besluit van de keurder is in essentie tweeledig: de installatie is ofwel conform (gunstig verslag), ofwel niet-conform (ongunstig of afgekeurd verslag). Beide uitkomsten hebben hun eigen gevolgen.

Een positief (conform) verslagbetekent dat de installatie op het moment van de keuring voldoet aan de veiligheidsvereisten van het AREI. Bij verkoop is zo'n gunstig verslag doorgaans 25 jaar geldig, op voorwaarde dat er aan de installatie niets ingrijpend wijzigt. Verbouw of breid je de installatie nadien grondig uit, dan is een nieuwe keuring nodig. Een conform verslag is voor de koper een geruststelling: hij koopt een woning met een installatie die op dat ogenblik veilig werd bevonden.

Een negatief (afgekeurd) verslag betekent dat de keurder een of meer inbreuken heeft vastgesteld. Dat hoeft niet te betekenen dat de installatie acuut gevaarlijk is, maar wel dat ze op punten niet voldoet aan de huidige veiligheidsregels. Het verslag somt de inbreuken concreet op, zodat een elektricien gericht weet wat er moet veranderen. Belangrijk: een afgekeurd verslag blokkeert de verkoop niet. De woning mag verkocht worden, maar de inbreuken moeten worden weggewerkt en de installatie moet opnieuw worden gekeurd.

Veelvoorkomende redenen voor een afkeuring zijn een ontbrekende of onvoldoende aarding, het ontbreken van een (correct werkende) differentieelschakelaar, een groepenkast die niet aan de normen voldoet, ontbrekende of foutieve schema's, of installaties die niet meer beantwoorden aan de huidige voorschriften. De precieze beoordeling is technisch en hangt af van de toestand ter plaatse; de keurder licht in zijn verslag toe wat hij heeft vastgesteld.

Afgekeurd bij verkoop: en nu?

Een afkeuring vlak voor een verkoop voelt vervelend, maar de wetgeving voorziet precies voor die situatie een werkbare regeling. Een afgekeurde installatie staat de verkoop niet in de weg. De verplichting om de installatie in orde te brengen, kan bij verkoop aan een natuurlijke persoon worden overgedragen aan de koper. Die koper krijgt dan in de regel een termijn van 18 maanden om de inbreuken weg te werken en de installatie opnieuw te laten keuren.

Concreet werkt dat doorgaans zo. De verkoper laat keuren en bezorgt het (afgekeurde) verslag aan de koper, zodat die precies weet welke gebreken er zijn vastgesteld. Bij het verlijden van de akte aanvaardt de koper de installatie in haar huidige staat en neemt hij de verplichting over om ze binnen de gestelde termijn in orde te brengen. De koper moet zich in de regel ook schriftelijk bekendmaken bij het keuringsorganisme dat de oorspronkelijke keuring uitvoerde, zodat dat organisme weet dat het de herkeuring later mag verwachten.

Binnen die periode van doorgaans 18 maanden laat de koper de nodige herstellingen uitvoeren door een elektricien en vraagt hij een herkeuring aan. Bij die herkeuring controleert het keuringsorganisme of de eerder vastgestelde inbreuken zijn weggewerkt. Zijn alle punten in orde, dan volgt een gunstig verslag en is de zaak afgerond. Zijn er nog inbreuken, dan moet er verder hersteld en opnieuw gekeurd worden.

• De verkoop kan doorgaan ondanks de afkeuring, op voorwaarde dat het verslag voorligt en de overdracht van de verplichting correct wordt geregeld.
• De koper draagt doorgaans de herstelplicht en de termijn van in de regel 18 maanden start vanaf de overdracht.
• De herkeuring is essentieel: herstellen zonder de installatie opnieuw te laten keuren, sluit het dossier niet af.

De precieze modaliteiten, zoals de exacte startdatum van de termijn, de manier van bekendmaking en de gevolgen bij overschrijding, zijn technisch en kunnen evolueren. Laat je hierin begeleiden door je notaris en raadpleeg de actuele regels bij de FOD Economie. We geven deze termijnen bewust als richtsnoer ("doorgaans", "in de regel") en niet als absolute zekerheid.

Wil je dieper ingaan op wat een afkeuring concreet inhoudt en hoe je ze aanpakt? Lees dan ook ons artikel over een afgekeurde elektrische keuring.

Oude installaties van vóór 1981

Lange tijd gold er een uitzondering voor zeer oude installaties: installaties die in gebruik werden genomen vóór 1 oktober 1981 vielen onder een afwijkend regime. Die situatie is veranderd. Sinds 2023 moeten ook installaties van vóór oktober 1981 gekeurd zijn bij de verkoop van een wooneenheid. Met andere woorden: de leeftijd van de installatie is geen reden meer om aan de keuringsplicht te ontsnappen.

Voor wie een ouder pand verkoopt is dit belangrijk om te weten. Waar je vroeger bij een heel oude woning soms zonder volwaardige keuring weg geraakte, is dat nu niet meer het geval. De keurder beoordeelt zo'n oude installatie en stelt een verslag op, net als bij elke andere woning. Gezien de ouderdom is de kans op een afkeuring bij dergelijke installaties vaak reëel, simpelweg omdat de installatie nooit aan de hedendaagse normen werd aangepast.

Hou er rekening mee dat de beoordeling van heel oude installaties technisch is. De keurder toetst de installatie aan de toepasselijke regels, en daarbij kunnen specifieke overgangsbepalingen of nuances spelen die we hier niet als absolute regel willen poneren. Voor de exacte voorwaarden, de overgangsregeling en de manier waarop oude installaties precies worden beoordeeld, verwijzen we naar de FOD Economie, die het AREI beheert en de officiële, actuele informatie ter beschikking stelt.

Wat kost een elektrische keuring?

De kostprijs van een keuring bij verkoop ligt voor een doorsnee woning indicatief tussen ongeveer €110 en €180 inclusief btw. Het exacte bedrag hangt af van het gekozen keuringsorganisme, de regio en de complexiteit of grootte van de installatie. Een herkeuring na herstelling is doorgaans goedkoper dan een eerste, volledige keuring, omdat de keurder dan vooral de eerder vastgestelde inbreuken hoeft te controleren.

De keuring zelf is meestal de kleinste kost in het geheel. Wat echt kan oplopen, zijn de eventuele herstellingen die volgen op een afkeuring. Een ontbrekende differentieelschakelaar bijplaatsen is iets heel anders dan een verouderde groepenkast volledig vernieuwen of een installatie die niet meer voldoet grondig aanpakken. Daarom loont het om, zodra je het verslag hebt, een elektricien te laten inschatten wat de herstelling realistisch kost.

De btw op de keuring zelf en op herstellingswerk verschilt naargelang de situatie. Voor een privéwoning ouder dan tien jaar geldt op het arbeids- en herstellingswerk van een elektricien doorgaans het verlaagde tarief van 6% btw; voor nieuwbouw of een woning jonger dan tien jaar is dat 21%. Vraag de elektricien om het correcte tarief toe te passen en op de factuur te vermelden.

Wil je een gedetailleerder beeld van de tarieven en wat de prijs precies bepaalt? In ons aparte artikel over de prijs van een elektrische keuring zetten we de kosten verder op een rij. Alle bedragen blijven indicatief; vraag altijd een prijsopgave bij het keuringsorganisme en een offerte bij de elektricien voor jouw situatie.

Welke documenten heb je nodig?

Een vlotte keuring valt of staat met de juiste documenten. De keurder wil de installatie niet alleen zien, maar ze ook kunnen vergelijken met de schema's. Zorg daarom dat je de volgende stukken klaar hebt liggen wanneer de keurder langskomt:

• Het ééndraadschema: het schema dat de elektrische kringen en hun beveiligingen weergeeft. Dit is een kerndocument bij elke keuring.
• Het situatieschema (situatieplan): de plattegrond die aangeeft waar de stopcontacten, schakelaars, lichtpunten en aansluitingen zich bevinden.
• Een eventueel vorig keuringsverslag: als de installatie eerder al gekeurd werd, helpt het oude verslag de keurder om de evolutie en eerdere opmerkingen te beoordelen.
• Documenten van uitgevoerde werken: facturen of attesten van een elektricien die recent aan de installatie heeft gewerkt, kunnen nuttig zijn om aan te tonen wat er is aangepast.

Ontbreken het ééndraad- en het situatieschema, dan kan dat op zich al tot een opmerking in het verslag leiden. Heb je die schema's niet, dan kan een elektricien ze voor je opmaken. Voor een verkoop loont het om dit tijdig te regelen, zodat de keuring niet vertraagt en je het verslag op tijd hebt voor de notariële akte.

Naast de technische documenten is het ook praktisch om bij de keuring te zorgen voor vlotte toegang tot de groepenkast en alle lokalen. Hoe minder de keurder moet zoeken of vragen, hoe vlotter en grondiger de controle verloopt. Bezorg het uiteindelijke keuringsverslag nadien aan je notaris, zodat het correct bij de verkoopdocumenten en de akte terechtkomt en aan de koper kan worden overhandigd.

Veelgestelde vragen